양도소득세는 어떻게 계산되나요?

계산 순서를 알아두시면 어디서 세금이 갈리는지 보여요.

계산 순서

1. 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
2. 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액
3. 양도소득금액 − 기본공제 250만원 = 과세표준
4. 과세표준 × 세율 = 산출세액

여기에 지방소득세 10%가 추가돼요.

각 항목이 뜻하는 것

• 양도가액: 실제로 판 금액
• 취득가액: 실제로 산 금액. 취득세와 등기비용도 포함해요
• 필요경비: 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(가치를 높인 공사비) 등
• 장기보유특별공제: 오래 보유했을수록 양도차익의 일정 비율을 빼줘요
• 기본공제: 사람마다 연 250만원

실거래가 기준이에요

예전에는 기준시가로 계산하던 시절이 있었지만, 지금은 실제 거래금액으로 계산해요.

1세대 1주택 비과세라면

요건을 갖추면 세금이 아예 없어요. 12억원을 넘는 고가주택이라면 12억 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금을 계산해요.

세금이 갈리는 지점

• 보유 기간에 따라 세율과 장기보유특별공제가 크게 달라져요
• 필요경비를 얼마나 챙기느냐에 따라 양도차익이 달라져요
• 1세대 1주택 요건을 하루 차이로 못 맞추는 경우가 생각보다 많아요

> 양도소득세는 금액이 크고 요건이 복잡해서, 계약서에 도장을 찍기 전에 미리 계산해 보시는 것이 좋아요. 잔금 날짜를 며칠 조정하는 것만으로 결과가 달라지는 경우도 있거든요.