재개발이나 재건축 입주권은 어떻게 계산하나요?

주택이 권리로 바뀌는 과정이 있어서 계산이 두 단계로 나뉘어요.

관리처분계획 인가일이 기준

이 날을 기점으로 주택이 조합원입주권으로 바뀌어요.

• 인가일 전: 기존 주택의 가치 상승분
• 인가일 후: 입주권의 가치 상승분

두 부분을 나눠 계산하고 합쳐요.

장기보유특별공제

인가일 전 기간에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어요. 인가일 이후 권리로 존재한 기간에 대해서는 공제받지 못해요.

원조합원인지 승계조합원인지에 따라서도 달라져요. 입주권을 사서 조합원이 된 승계조합원은 공제 적용이 제한돼요.

세율

입주권은 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용돼요. 분양권과 다른 점이에요.

• 1년 미만: 70%
• 1년 이상 2년 미만: 60%
• 2년 이상: 기본세율

1세대 1주택 비과세도 가능해요

입주권도 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있어요. 다만 조건이 붙어요.

• 관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄을 것
• 양도일 현재 다른 주택이 없을 것 (또는 일정 요건을 갖춘 대체주택만 있을 것)

대체주택 특례

재건축 기간에 살 곳이 없어 다른 집을 샀다면, 그 대체주택에 대한 특례가 있어요.

사업시행인가일 이후에 취득하고 1년 이상 거주하는 등의 요건을 갖추면, 완공 후 일정 기간 안에 대체주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있어요.

청산금도 봐야 해요

조합원 분담금을 냈다면 필요경비에 포함되고, 청산금을 받았다면 그 부분에 대해 별도로 양도소득이 발생할 수 있어요.

> 재개발·재건축은 계산 구조가 복잡하고 특례도 여러 갈래로 나뉘어요. 같은 단지에서도 조합원 지위 취득 시기에 따라 결과가 달라지니, 매도 전에 개별 상황을 확인해 보시는 걸 권해요.