상가주택은 양도세를 어떻게 계산하나요?

한 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 계산이 나뉘어요.

기본 원칙

주택 부분과 주택 외 부분을 각각 나눠서 계산해요.

• 주택 부분: 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세 적용 가능
• 상가 부분: 일반 양도로 과세

면적 비교 규정

예전에는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전체를 주택으로 보아 비과세를 넓게 적용하던 규정이 있었어요.

이 부분은 개정이 있었으니 현재 어떻게 적용되는지 반드시 확인해 보셔야 해요. 고가주택 여부에 따라서도 다르게 적용돼요.

면적은 어떻게 나누나요

건축물대장과 실제 사용 현황을 봐요. 등기상 용도가 아니라 실제로 어떻게 쓰고 있는지가 중요해요.

계단, 복도 같은 공용 부분은 주택과 상가 면적 비율로 나눠 배분해요.

토지도 나눠요

건물에 딸린 토지도 주택분과 상가분으로 나눠 계산해요. 건물 면적 비율로 배분하는 것이 일반적이에요.

부가가치세도 봐야 해요

상가 부분의 건물분에는 부가가치세가 발생해요. 토지분과 주택분은 면세예요.

매도할 때 세금계산서를 발급해야 하니, 계약서에 부가세 별도인지 포함인지 명확히 해두세요.

포괄양도 요건을 갖추면 부가가치세가 발생하지 않을 수 있어요.

장기보유특별공제

주택 부분과 상가 부분에 각각 다른 공제율이 적용될 수 있어요. 1세대 1주택으로 거주까지 했다면 주택 부분은 최대 80%까지 가능해요.

임대소득도 나뉘어요

주택 임대는 면세, 상가 임대는 과세예요. 보유하는 동안의 신고도 구분해서 하셔야 해요.

> 상가주택은 계산이 복잡하고 규정 변경도 있었어요. 매도 계약 전에 주택분과 상가분을 나눠 세액을 계산해 보시는 걸 권해요. 잔금 시점에 따라 결과가 달라질 수도 있어요.