12억원이 넘는 집을 팔면 세금이 얼마나 나오나요?

고가주택이라도 1세대 1주택 요건을 갖추면 부담이 크게 줄어요.

12억 초과분만 과세돼요

양도가액 전체에 세금을 매기는 것이 아니에요. 양도차익 중 12억원을 초과하는 비율만큼만 과세 대상이 돼요.

계산식으로 보면 이렇게 돼요.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 15억원에 팔았다면, 전체 양도차익 중 20%(3억÷15억)만 과세 대상이 돼요.

장기보유특별공제가 큽니다

1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우, 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 공제를 받아요.

• 보유 기간: 3년 이상부터 연 4%씩, 최대 40%
• 거주 기간: 2년 이상부터 연 4%씩, 최대 40%

합쳐서 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 10년 이상 보유하고 거주했다면 양도차익의 80%가 빠지는 셈이에요.

거주하지 않았다면

2년 이상 거주하지 않은 고가주택은 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)만 적용돼요. 차이가 상당히 커요.

12억은 언제 기준인가요

양도할 때의 실제 거래금액이 기준이에요. 기준시가나 공시가격이 아니에요.

계산 예시로 감을 잡으면

10년 보유하고 10년 거주한 집을 15억원에 팔았고 양도차익이 5억원이라고 해볼게요.

과세 대상 양도차익은 5억 × (3억÷15억) = 1억원이에요. 여기서 장기보유특별공제 80%를 빼면 2천만원이 되고, 기본공제 250만원을 더 빼면 과세표준이 1,750만원이 돼요.

15억원짜리 집을 팔았는데 세금은 수백만원 수준으로 정리되는 거예요.

> 거주 여부에 따라 공제가 두 배 가까이 차이 나요. 실거주를 하셨다면 그 기간을 증명할 자료를 잘 챙겨두시는 것이 중요해요.